안녕하세요 ethan 입니다.


오늘 새로운 부동산대책이 발표되었습니다.

뉴스가 온통 신DTI, DSR 이야기입니다.



몇가지 뉴스를 골라서 읽어보았는데, 괜찮은 뉴스도 있었지만

많은 뉴스들이 이해하기 너무 어렵게 설명되어 있고 알맹이가 없었습니다.

어려운 용어만 남발되어있는 글은 둘 중 하나입니다.

첫째로 글쓴이도 내용을 명확히 이해하지 못했거나, 너무 자기분야에만 있어서

모든 용어를 독자들이 전부 알 것이라고 착각하는 경우입니다.


그래서 저는 신DTI, DSR을 쉽게 설명하는 포스팅을 하기로 마음먹었습니다.

쉽게 풀어쓰는 내용이니, 잘 아시는 분들은 창을 종료하셔도 괜찮습니다.

먼저 신DTI 를 알기 위해서는 구 DTI를 알아야 합니다.


1. DTI란 무엇인가 (DTI의 개념)

DTI = 총부채 상환비율 (Debt to income ratio)

금융감독원에서 제공하는 DTI 설명은 아래와 같이 되어 있습니다.

"총부채상환비율(DTI)이란 차주의 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 의미하는 것으로 담보대출을 취급하는 하나의 기준이다."

원리금은 원금과 이자를 합한 금액을 말합니다. 1억 원금에 350만원 이자라면 원리금은 1억 350만원 입니다.

부채란 내가 은행(금융기관) 에서 빌린 돈이고 상환은 갚아나가는 것을 말합니다.

즉, 총부채상환비율은 내가 빌린 돈과 그 이자 대 연소득의 비중입니다.

A가 연소득이 3천만원인데 1억 대출과 350만원 이자가 있다고 가정합니다.

B는 연소득이 8천만원인데 똑같이 1억 대출과 350만원 이자가 있다고 가정합니다.

A가 B보다 적게 벌기 때문에 은행에서는 B 에게 돈을 더 빌려주고 싶어할 것 입니다.


그리고 국가에서도 국민들이 소득 대비 많은 빚을 지는 것을 원하지 않기 때문에

DTI 비율을 계속 규제하고 있는 것 입니다.


2. 신DTI 와 구DTI (현DTI) 의 차이점

A와 B는 이해하기 쉽게 새로 대출을 일으키는 경우만 가정한 것이고, 실제 돈을 빌리는 사람들 중에는

이전에 대출이 있는데 추가로 대출을 일으켜야 하는 경우도 있습니다.

그래서 DTI 는 신규 대출(이번에 집사느라 빌리는 돈) 뿐만이 아니라, 다른 대출은 얼마나

갚아나가고 있는지 봅니다.

정확한 DTI 계산식은 아래와 같습니다.

DTI = (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기존 주택담보대출 연간 이자 상환액) ÷ 연소득

주택담보 대출은 주택을 담보로 은행에서 빌리는 돈을 말합니다.

즉, 내가 집을 새로 사면서 은행에서 빌리는 돈과 그 이자, 그리고 원래 가지고 있던 다른 대출에서 

갚아나가는 이자를 합친 금액을 은행에서는 '이 사람이 이만큼 부담을 가지고 있구나' 라고 해석합니다.

그래서 연소득이 똑같더라도 원금이 큰 경우는 상대적으로 대출을 잘 안해주려고 합니다.

예를들어 DTI가 30% 제한이라면, 너가 버는 소득의 30% 수준에서 원리금과 기존 이자를 감당하라는 이야기 입니다.


여기까지가 구 DTI 였던 반면, 신 DTI 는 아래와 같습니다.

신DTI = (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기존 주택담보대출 원리금 상환액) ÷ 연소득

예전에는 기존 가지고 있던 대출의 이자가 얼마인지만 살펴봤던 반면,

앞으로는 기존 대출의 원금과 이자, 그리고 신규 대출의 원금과 이자를 함께 살피겠다는 뜻 입니다.

다른 말로는 대출을 적게 해주겠다는 뜻이기도 합니다.


3. 신DTI 는 언제 도입되는가? 다른 특이사항은?


새로운 DTI 산정방식은 2018년 1월부터 도입됩니다.

그리고 구DTI 와 신DTI 의 차이점이 한가지 더 있습니다.

구DTI 에서는 최근 1년의 소득만 보았던 반면, 신DTI 는 최근 2년간의

소득을 살펴본다고 합니다. 연봉은 보통 올라가는 경우가 많고

줄어드는 경우는 많지 않으니, 대부분 산정하는 연소득을 조금 적게 본다고 할 수 있겠습니다. 

그러나 신혼부부와 청년층은 부담을 줄이기 위해 기존과 같이 1년치 연소득만 본다고 합니다.

청년층의 범위는 만 40세 미만 무주택 근로자 입니다.

그리고 신DTI 는 주택담보대출이 두건 이상일 때만 적용이 됩니다.

현재 우리나라의 부동산 문제들은 다주택자(집을 많이 보유하고 있는 사람)와 투기꾼들이

많은 것에서 기인하고 있습니다. 그래서 주택을 많이 가지고 있는 사람들이

빚내서 투기하는 것을 막겠다는 것이 새로 나오는 부동산 대책들 입니다.

그래서 신DTI 는 서울과 수도권 지역에 먼저 도입을 하고 차츰 확대시켜 나가겠다고 합니다.


다음 포스팅에서는 DSR 관련된 이야기를 적어볼까 합니다.

감사합니다.

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